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二手房租售,這些“坑”千萬別踩

2018-03-17 來源:南方日報
 
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  三方“賣一買一”交易卡住其中一環,違約責任怎么算?買私房發現土地出讓金沒繳,該由誰來承擔?虛假材料辦過戶,交易不成如何處理?二手房交易中,不少購房者會遇到各種類型的糾紛。而隨著租購并舉政策的推行,存量二手房轉售為租情況日益增多,房屋租賃引發的糾紛也變得頻繁起來。由于二手房租售多通過中介方促成,今年“3·15”消費者維權日,二手房租售的中介服務也成為關注點之一。

  針對中介服務的投訴占六成

  日前,廣州市房地產中介協會發布的分析報告指出,2017年協會共受理消費者對中介投訴案件150宗,投訴糾紛數量約占全年中介促成存量房交易總量的1.3‰,較上一年的5.8‰有明顯改善。其中,經協會調解成功撤訴的案件共85宗,占總投訴57%,共為消費者挽回經濟損失58.43萬元。

  2017年存量房交易糾紛調處類案件主要可分為以下四種情形:

  一是消費者認為中介機構未依法查驗并履行告知義務的,共36宗,包括:促成交易前未盡查冊義務、未向賣方書面告知買方為促成此交易的中介人員、未審查業主代理人處分權等情況。

  二是消費者認為中介機構未盡謹慎審查義務或隱瞞房屋情況的,共32宗,包括:認為中介存在隱瞞房屋信息,如,房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未繳納土地出讓金、戶口被占用、房屋存在違章建筑、房屋交易真實價格等;未嚴格審查買方購房資格,土地出讓金是否已繳交,戶口占用,交易稅費計算存在偏差等情況。

  三是認為中介機構違反《廣州市存量房網上交易規則》,共25宗,如未經交易當事人同意擅自制作網簽合同、變更網簽合同內容、撤下網簽合同,或者不配合撤下網簽合同等情況。

  四是交易當事人因政策變化,房屋交易流程、房款準備等預計不足,市場價格波動等原因而違反合同約定,拒絕履行合同引起糾紛的,共18宗。此類案件通常都會涉及誠意金、定金、違約金或中介服務費等經濟糾紛,對于這類案件協會都會組織交易雙方及中介公司進行三方調解,但協會并無任何行政或司法強制能力,對于一方不參與調解或調解不成的,建議當事人應及早做好通過司法途徑解決的準備,并積極應對,以免耽誤解決糾紛的最佳時間或錯過案件的訴訟時效。

  從上述案件分類統計來看,消費者針對中介服務的投訴占到六成左右。由此可見,在二手房交易糾紛中,中介方的服務質量問題是關鍵的一環。

  “購房資格”引發糾紛多

  市中介協會在處理案件過程中發現,還有一部分糾紛與消費者對自己的購房資格、貸款資格的判斷及對政策解讀有偏差、草率沖動簽訂房屋買賣合同等有較大關系。

  2017年1月,在廣州經商多年的李某,想在廣州置業定居,開始辦理戶口遷移手續,后中介公司為其尋找到天河區某物業,李某經與業主周某協商雙方約定4個月后辦理相關手續。直至5月,李某因多種原因一直未能完成戶口遷移手續,業主周某多次催促。李某為免違約故委托朋友代辦個人所得稅納稅證明,之后李某取得銀行的同貸書,在與業主前往不動產登記部門辦理遞件過戶手續時,不動產登記部門工作人員審核材料發現李某提供的個人納稅證明有問題,后登記部門對李某提供虛假證明材料、騙取購房資格的行為作報警處理。

  由于買方李某不具備購房資格,最終無法辦理過戶手續,業主要求與買方李某解除合同,沒收定金10萬,并要求由李某賠償其已支付的中介服務費5萬元,但買方李某認為按合同約定中介服務費應由賣方支付,同時中介要求買方李某支付買賣雙方未支付的剩余中介服務費5萬元。經多次協商仍無法達成一致,最終業主周某和中介均向法院提出訴訟。李某明知自己不具備購房資格,仍懷僥幸心理,企圖瞞騙登記部門完成過戶手續,這種行為除導致自己既不能購房又須根據合同約定賠償損失,還觸犯刑法相關規定,涉嫌違法犯罪。

  根據相關規定,若因個人原因無法依約履行合同,買家需承擔違約責任。對此,市中介協會建議消費者在交易前應多了解存量房交易流程及注意事項,充分做好評估,以避免不必要的經濟損失。

  中介協會提醒消費者應選擇辦理了工商注冊和房地產中介機構備案手續的正規中介機構提供中介服務,并建議優先選擇協會會員單位,可獲得更優質可靠的服務。從過往經驗看,當糾紛涉及協會會員單位時,協會的調處效率和調解成功率明顯更高。

  ◆典型案例

  簽低價合同“避稅”不成風險高

  A中介公司促成業主陳女士以520萬元的交易價格向莫女士出售房屋,簽訂《房屋買賣合同》時,雙方約定支付方式為商業貸款,稅費由莫女士承擔。莫女士認為以520萬元成交價需支付的稅費較高,便向陳女士提出簽訂400萬元的《廣州市存量房買賣合同》用于交易遞件,達到少交稅的目的。陳女士認為自己沒有損失便同意此事,在A中介公司的見證下,陳女士與莫女士簽訂了《報價確認書》,同時簽訂《業務受理確認函》委托B公司制作網簽合同并辦理按揭手續。

  后來陳女士經朋友及家人提醒,了解到同一房屋簽訂兩個價格不一致的買賣合同會對自身利益有損害,便提出要求按照真實成交價格制作網簽合同。莫女士認為此舉會導致多付稅費,要求陳女士支付因此而多出的稅費,陳女士明確拒絕。雙方多次協商后無果,莫女士向法院提起訴訟。

  中介協會點評:

  本案中,買賣雙方就同一房屋簽訂不同交易價款的合同用于核稅過戶的行為表面上“趨利避害”,實則暗藏風險。根據廣東省高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十八條“當事人在提交登記機關的房屋買賣合同中虛構交易價格,該價格條款無效。一方請求按照真實的交易價格履行合同的,應予支持。”陳女士要求“按照真實成交價格制作網簽合同”的主張是理應得到法院支持的。

  協會法律咨詢服務中心周冬云律師指出,在實際的交易過程中,買賣雙方常出現為達到“多貸款”或“少繳稅”的目的,向中介機構提出協助制作與實際交易價格不一致的網簽合同的要求。此時作為中介機構應明確拒絕,并向買賣雙方說明此舉的風險,如可能被銀行認定騙貸導致買方無法貸款或因逃稅而被追責等。

  另,根據《房地產經紀管理辦法》第二十五條、第(五)項規定,一但經紀人或中介機構在從業過程中出現“為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利”的行為,經紀人將會被處以1萬元罰款;房地產經紀機構將會被處3萬元罰款,或取消網上簽約資格。

  租賃糾紛:租房電器損壞誰來修?

  租客李小姐在中介公司促成下,與業主胡先生簽訂房屋租賃合同,約定配有家私電器,每月租金為2500元。在簽訂租賃合同時,中介公司協助雙方列出了家私電器清單,雙方確認無誤之后在合同和清單上都簽了名。李小姐搬進來兩周后,發現冰箱存在故障不能使用,于是找到了業主胡先生要求他對故障的冰箱進行維修,但遭到胡先生的拒絕。胡先生認為在交房子給李小姐的時候家私電器都是沒有問題的,是李小姐使用不當才產生了故障,應該由李小姐承擔維修的責任。而李小姐認為,自己完全沒有使用過冰箱故不存在使用不當的行為,而且胡先生作為房東,理應對房屋內的家私電器承擔全部責任。這時,李小姐和胡先生分別拿出租賃合同,打算按合同約定處理,但合同上并未約定家私電器損壞應由誰承擔維修責任。

  中介協會點評:

  本案中,租賃雙方都未在租賃合同上列明條款,確定責任人及需承擔的責任,導致產生問題時責任無法認定。根據《合同法》第二百二十條:“出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外。”本條規定了出租人的維修義務,在租賃物出現不符合約定的使用狀態時,出租人須對該租賃物進行修理和維護,以保證承租人能夠正常使用該租賃物。一般情況下,對租賃物的維修義務歸出租人一方。除非法律、行政法規另有規定、當事人另有約定或當地商業習慣要求承租人負維修義務,承租人只需對出租人的維修提供必要的協助。故該案應當由出租方胡先生承擔維修責任。

  協會提醒廣大消費者:根據《合同法》第二百一十八條:“承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔損害賠償責任。”以及第二百一十九條:“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失”。故在租房時,建議雙方在租賃合同或家私電器清單中盡可能詳細地列出購買時間和物品狀況,并對物品的損壞責任作明確的約定。尤其對一些貴重的大型家私電器,最好在合同上備注新舊程度及拍照留底,避免日后產生糾紛。

  南方日報記者 許蕾


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